车位该不该买？看完这个你就明白了

日前，某大厦停车位争夺事件成为新闻。

究竟是真正的抢劫，还是营造气氛+雇个托儿，我们稍后再说。

买不买车位成了很多人头疼的问题。

事实上，大多数停车位并不是投资品。

购买一个确实可以提高您的生活质量。 如果不买，就得顶着酷暑严寒在街上寻找停车位，贴纸也是家常便饭。

——可以贷款买车位吗？ 是否划算？

你觉得买Hermès合适吗？ 贷款还是不贷款？

转载《真叫陆军》的一篇文章，我们来看看与停车位相关的事情。

停车位都有，不管有没有车，买车容易，车难找。

01

停车位可能是每个小区业主最头疼的事情。

不要购买或租赁。 汽车就像无家可归的无家可归者，又像民兵与交警、城管打游击。

租吧，别说涨价了，你的车有一天可能会像租客一样被一张纸驱逐。

买吧，不管多贵，停车位大多都比汽车贵。

对于使用权，爱恨交织，这是业主内心的呐喊。

但一切都是六面魔方，而往往纠缠的根源在于它只关注魔方的一面。

投资是停车位争议最大的方面。 但从这个角度来看，停车位是一个神奇的产品。 虽然很具有欺骗性，但却是一种善意。

02

因为无论你从开发商那里购买的产品有多么黑幕，排除各种限价、捆绑等异常市场情况，车位都应该是你能以最良心的价格买到的。

我们以最主流的地下停车位的建设成本为例。

一般车位尺寸：6米*2.5米=15平方米

但这是发生的事情吗？

我们都知道，普通住宅需要均分电梯、楼梯和走道的面积，而从这一点来说，地下车库更像是一个无底的地下深坑。

地下车库有行驶车道、出入口坡道、设备用房（人防设施、消防设施、电梯）、支撑柱、角落等，以及许多无法“停放”的边角料等区域。

这意味着均等化后，地下车库每个“车位”占用的面积普遍增加一倍，约为30平方米。

这还没有结束。 我们都知道，根据常识，在土地上建设的成本比在地面上建设的成本要大得多。

例如，典型的中层住宅楼地面住宅部分的钢筋混凝土用量可能为50公斤/平方米，地下车库的钢筋混凝土用量可能超过120公斤/平方米。

对了，开挖、支护、防水排水，缺一不可。

例如，在中档二线城市，建筑安装费用一般为2900元/平方米，即2900元/平方米×30平方米=87000元。

看来他们还是能赚钱的。 您觉得开发商可以松一口气了吗？

您是否经常在地下车库看到很重的门？ 是的，那个东西就是地下防空洞的结构部分。 最好不要用，但人防办要求，还不能卖。

总量计算，建设+禁售，成本适当增加600元/平方米。 某种程度上，你可以将其视为开发商的爱国成本。 总造价为600元/平方米*30平方米=18000元。

等等，人防办结束后，还有市政公共基础设施费用：200元/平方米，总价是200元/平方米*30平方米=6000元。

算下来，一个一般停车位的建设安装费用为：87000+18000+6000=。 更重要的是，这还不包括开发商的管理和营销成本。

什么意思，平均车位10万以上。 如果你了解了它的成本结构，你就会明白停车位是一项神奇而又吃力不讨好的生意。

简单来说，开发商喊得越凶，心里的血就越滴。

然而，这并不是因为开发商抛弃了商人的本色，而是因为政府强制房地产公司按照每收购一块土地的“车位配比”建设停车位。

所以，一款真正让开发商欲哭无泪的产品，即使抛开投资的逻辑链条，对于个人业主来说，这也是一款底层不吃亏、依然拥有使用权的产品。

03

你高兴吗？ 不用担心。

投资最重要的是什么？ 答案是，大部分赚钱的人都被市场浪潮冲走了，消失了。 投资时最重要的是避免陷阱。 在去你的校长去的地方之前，请先看看前方道路上的陷阱。

停车位内，隐藏在横竖两条白线中的门口并不简单。

因为同一条白线划分了三种不同类型的停车位：公共停车位、人防停车位、产权停车位。

公共摊位停车位是最具欺骗性的停车位。

停车区包含在泳池区内，由业主共享。 因此，我们大部分的公共地面停车位都属于这一类。 请注意，地下停车位很少，但这并不意味着没有。

虽然大多数都在入口大厅附近有停车的便利。 但《物权法》明确规定，“业主共有的道路或者其他场地上用于停放汽车的停车位的占有权，属于业主所有”。

这意味着开发商无权出售，只能出租。 产权缺失是公共摊位停车位底层的硬伤。

总之，产权不明朗的公共停车位至少不是你投资的首选。 租赁的优点是相对便宜。

私人停车位是最容易被忽视的停车位。

顾名思义，人防停车位是按照国家有关规定建设、单独规划用于人防工程的停车位。 换句话说，财产权属于国家。 战争时期，他们会被征用。

因此，这种车位只能供开发商使用，不能出售。

但《物权法》有“谁投资、谁受益”的原则。 只要不妨碍人防功能抢车位怎么赚钱快，人防停车位就可以提供给业主，并可以出租。

当然，如果开发商突然以明显低于市场价格的价格向您出售车位，请先检查该车位的属性。 最便宜的往往是最贵的。

以上两种类型仅供出租，不得出售。

但还是有技巧的。 例如，一些声称拥有20年产权的停车位，实质上是一次性买断了20年的使用权。 但从法律上来说，如果超过20年，就不再有保障了。

投资时，切记避免陷入陷阱。

而那个投资停车位就叫物业停车位。

这些是那些尚未分配建筑面积且开发商拥有车库产权的停车位。 这就是我们在地下车库常见的情况。 但不要忽视，未经协议共享的地下停车位不属于此类。

总之，拥有所有权的车位只能取得产权证，一般使用寿命为40-70年。

一个简短的总结是：

公共摊位的停车位就像女朋友一样，在获得许可证之前一切都是未知的。

人防停车位就像恋人，他们可能会在某个时候逃跑。

有产权的车位就像老婆。 结婚虽贵，但她有证，值得投资。

04

看起来我们已经知道该选哪一个了，但是这笔收入的经济账真的算清了吗？

车位收入一般有两类：租金收入和增值收入。

我们先来说说租金收入。 让我们以我的社区为例。 最近有人花20万元买了一个停车位。 小区房租500/月。 收益率500*12/=3%，PE市盈率为33.3倍。

3%的复合租金回报率不一定强于理财产品的收益，但目前来看，还是强于余额宝的2.8%。

诱惑来了。 这个车位是2008年的，如果把时间拉长到10年的维度，当时的完税价格大约是8.5万。 如果我们以市场价格 200,000 出价，则收益率为

8.5*(1+X^10)=20→→→X=8.93%。

别忘了，这期间加租还有折扣率，以2008年起300/月为基准，300*12/85000=4.24%。

这样算下来，过去10年停车位的复合回报率总计为：8.93+4.24=13.27%。

我们社区的房地产总体年平均增值预计为 10% 至 12%。

看来，从复合回报率来看，车位似乎比住房略好，比现在的银行融资好，瞬间跑赢了过去十年的绝大多数投资者。

车位投资魔方的六个面都集齐了吗？

05

首先别忘了，与住宅楼相比，停车位普遍缺乏杠杆的神奇跷跷板。

也就是说，这是全价产品，可能比你的车还贵，所以总有车主困惑到底是租还是买？

还是那20万车位，500/月，70年租金42万。 这还不包括未来租金的上涨以及未来车位被清理、没有车位可用的风险。

还有一个容易被忽视的风险点。 根据合同法规定，“租赁期限不得超过20年，超过部分无效”。

所以对于一般业主来说，买房比租房更好。

但有两个例外：

一方面，如果自己不富裕，实在是一种无奈又权宜之计。

两者中，超级理财，那种即使有20万也能在股市上燃放烟花的，比较稀缺，级别不够，不建议模仿。

无论如何，闭着眼睛买一个停车位似乎都是正确的投资？

06

没有人的钱是大风吹来的。 如果有统一的投资法，华尔街将提供与清洁工类似的工资。

为什么停车位会增值？

通货膨胀？ 没错，停车位本质上是对土地稀缺的一种对冲，但它们仍然跑得更快。

但停车位增值的主要因素是供给和需求。

基于此，我们首先了解一个大前提。

实际需求和汽车保有量增长，无论是加速还是放缓，总体仍在增长。

据公安部交管局统计，截至2016年我国汽车保有量已达1.94亿辆，仅2015年就增加了2752万辆，增长14.18%。

相信大家在日益拥堵的道路上已经体会到了这一点。

更夸张的是，同期获得驾照的人数也快速增长。 去年新增人口3314万人，持证人数突破3.1亿。

虽然没有公布停车位的统计数据，但停车位普遍稀缺。

应该说，得益于国家的快速发展以及收入和生活水平的提高，这是投资停车位的底气。

但战略数据无法掩盖城市和社区之间的分歧。

我们先来说说城市。

我们经常听说香港和上海的停车位售价高达百万美元，为什么呢？ 城市价值放大了供给和需求的稀缺性。

我不主张粗略地划分第一、二、三、四层。 中国非常复杂。 我的家乡有商业背景，但四线也不算小县。 不过，由于房价不贵，几乎家家都有车，而且很多还不止一辆。 每次回老家停车都是一件头疼的事。

这里简单参考一下，结合大家在各自城市用车的实际主观感受。

当城市的汽车数量低于城市可以“免费”停车的数量时，说明需求不足，所以先观望。

同样，一旦超过“免费”停车位，城市的停车位就开始紧缺。

但如果城市是对的，并不意味着它是万能的，因为它是总能量水平。 生活中，我们只会把车停在自己的小区或者周边地区。

所以我们需要了解车位配比。 简单来说，就是分子中的停车位数量与分母中的户数之比，就像有多少胡萝卜，如果数量相同就是1。

这里为您推荐两条投资线：1.2和1.5

1.2~1.5，可根据情况权衡。

>1.5，建议观望。

但社区的情况远比城市复杂。

例如，城市社区的入住率通常高于不太热门的郊区社区，郊区社区周围可能有很多免费停车场。 这导致供需比例失衡，导致停车费难以上涨。

再比如，高档住宅区一般都会标配两辆车，连保姆都配有车，所以即使是1.7也会显得稀缺。 而且，在一二线城市的很多普通住宅区，两辆车已经逐渐成为标配。

车位配比是一个重要指标，但也不要忽视个别社区的实际供需情况。

07

所以，整理一下：

充足的预算+清晰的产权+车位良心成本意识+整体需求增长和土地稀缺潜力+所有权良好的城市选择+社区实际供需

这样的投资逻辑链清晰可见，为什么不做一些有价值的事情呢？ 至少在最坏的情况下它是一种可用的商品。

但就我个人的真实感受而言，只有一件事：

当你开车环游世界却找不到停车位时，回报率就不那么重要了。